QUELQUES PRINCIPES DE BASE A PROPOS DE LA TUNISIE

Le territoire Tunisien est divisé en trois zones principales :

- La zone Urbaine
- La zone Hôtelière dite Touristique
- La zone Agricole

Les étrangers peuvent acheter un bien immobilier dans une zone urbaine ou touristique, la zone Agricole leur étant INTERDITE.
L´interprétation donnée à la dénomination de zone agricole est trompeuse, car certains terrains côtoient parfois le bord de mer
dans des régions balnéaires. Elles ont été créées afin de protéger les Tunisiens de la spéculation immobilière et garantir que le
mélange des populations se fasse en bonne harmonie.

Les étrangers achetant des biens immobiliers en zone touristique ou urbaine sont en pleine propriété et peuvent acheter et revendre
sans problème en tenant compte des facteurs suivants :

Pour accéder à la propriété en Tunisie, un étranger est toujours soumis à une autorisation préalable dénommée
« autorisation du gouvernorat ». L´obtention de cette autorisation dépend de plusieurs critères et notamment du fait que le bien
à acquérir se situe dans une zone urbaine ou touristique.
Il faut que l´acheteur étranger ait un casier judiciaire vierge et fournisse un extrait du casier judiciaire datant de moins de 3 mois.
Par ailleurs, un délai d´environ 14 mois est nécessaire avant d´obtenir une réponse positive à la demande d´achat, le dossier étant
examiné par plusieurs ministères.

Avant de procéder à l'achat immobilier, il faut que l'étranger s'assure que le bien immobilier soit situé dans la zone urbaine,
pour cette opération, il s'adresse à la municipalité où se trouve le bien, consulte un avocat pour poursuivre la procédure,
c'est lui qui remplit les fonctions de notaire .
Son role est aussi de déposer la demande d'autorisation du gouverneur et d'établir la promesse de vente.

•Les pièces à joindre :

POUR L'ACHETEUR

-Dossier du gouverneur complété et signé
-Copie du passeport
-Extrait du casier judiciaire (B3)
-Extrait d'acte de naissance
-Compromis de vente signé

POUR LE VENDEUR

-Titre de proprièté
-Relevé topographique du terrain
-Copie CIN ou passeport
-Attestation du paiement de l'impot auprès de la caisse des finances

Droits d´enregistrement lors d´acquisition de biens immobiliers en Tunisie

Les investissements immobiliers en Tunisie sont soumis à 2 types de taxes : celles liées aux frais d´avocats, et celles liées aux droits
d´enregistrement officiel auprès de l´état Tunisien :
Les honoraires d´avocat pour ce type de prestation sont libres, cependant, en pratique les avocats perçoivent des honoraires
de l´ordre de 2% sur le prix de vente auquel il faut ajouter une TVA de 12% et pour le dépôt du dossier afin d´obtenir l´autorisation
du gouvernorat, les honoraires sont fixés forfaitairement à 1000 DT environ.

Plus value immobilières en Tunisie

Un étranger propriétaire d´un bien immobilier en Tunisie et qui souhaite le vendre, est soumis, comme pour l´achat, à l´obtention
d´une autorisation du gouverneur. Les délais sont sensiblement identiques (environ 14 mois)
Fiscalement, il est assujetti à un impôt sur ses revenus fonciers. De ce fait, lorsqu´il vend son bien, il est tenu de payer
une taxe sur la plus value résultant de la cession.Cette plus value est de 10% lorsque la cession intervient au cours des 10 ans
à compter de la date de possession du bien et 5% lorsque la cession intervient après 10 ans.
Un étranger ne peut être doublement imposé car il l´est normalement dans son pays de résidence.

Avantages fiscaux au profit des étrangers s’ils s’installent en Tunisie

Un décret récemment signé par le président de la République vient donner de nouveaux avantages fiscaux au profit des étrangers
non-résidents au titre du changement de leur résidence pour s’installer en Tunisie.

Selon les articles de ce décret, les personnes physiques de nationalité étrangère, peuvent désormais bénéficier, au titre du changement
de leur résidence pour s’installer en Tunisie, une seule fois non renouvelable, de l’exonération des droits et taxes dus à l’importation :

1. d’une voiture particulière, par foyer, dont l’âge ne dépassant pas trois ans à la date de son entrée en Tunisie.
La voiture importée dansce cadre est immatriculée dans la série d’immatriculation ordinaire tunisienne “RS” et le certificat
d’immatriculation doit comporterobligatoirement la mention “voiture ne peut être conduite que par son propriétaire - voiture incessible.

2. des effets et objets mobiliers personnels destinés à l’équipement des résidences acquises par eux, dans la limite d’une valeur
globale dequinze mille dinars par foyer.

Sont exclus de la franchise sus mentionnée, les effets et objets qui revêtent un caractère commercial et les produits du monopole.

Les avantages fiscaux mentionnés dans ce décret, sont accordés sous réserve de la justification au moyen de documents probants,
du respect des conditions suivantes :
- l’obtention d’un visa et d’une carte de séjour temporaire valable pour une période d’une année,
- le non exercice d’un emploi à titre onéreux en Tunisie,
- la justification d’un revenu annuel de source extérieure au moins égal à trente mille (30.000) dinars,
- l’acquisition, conformément à la législation en vigueur et en devises convertibles, d’une résidence sise en Tunisie,
et ce, pour le bénéfice des avantages visés au point 2 de l’article premier du présent décret,
- les effets et objets doivent être importés dans un délai ne dépassant pas les deux ans à partir de la date d’acquisition de la résidence
sise en Tunisie,
- la souscription d’un engagement de ne pas céder à titre onéreux ou gratuit les effets, les objets mobiliers et la voiture bénéficiant de
l’exonération, et ce, conformément au modèle établi par les services des douanes.

Imposition des revenus locatifs

Les revenus locatifs tunisiens font partie des revenus fonciers, qui entrent dans l'assiette de calcul de l'IRPP.
Le revenu net global, après certaines déductions, est soumis au barème d'imposition suivant:
&de 0 à 1.500 dinars : 0 %
&de 1.500,1 à 5.000 dinars : 15 %
&de 5.000,1 à 10.000 dinars : 20 %
&de 10.000,1 à 20.000 dinars : 25 %
&de 20.000,1 à 50.000 dinars : 30 %
&au-delà de 50.000 dinars : 35 %

Taxes locales sur biens immobiliers en Tunisie

Les biens immobiliers en Tunisie sont assujettis à des taxes locales annuelles équivalentes aux taxes foncières en France.

- La taxe annuelle concernant les terrains non bâtis
Tous les terrains non bâtis situés dans les zones relevant des collectivités locales sont soumis à une taxe annuelle dénommée
« taxe sur les terrains non bâtis ». Elle est due au 1er janvier de chaque année par le propriétaire.
A titre d'informations, on peut la calculer comme suit : Zone à haute densité urbaine 0.300 DT/m²

Zone à moyenne densité urbaine 0.090 DT/m²

Zone à faible densité urbaine 0.030 DT/m²

- La taxe annuelle concernant les terrains bâtis
Tous les batiments soumis à une taxe annuelle dénommée « taxe sur les terrains bâtis ». Cette taxe est due, par le propriétaire du bien
ou par l’usufruitier et à défaut par l’occupant du bien, au 1er janvier de chaque année.

Les biens sont classés, compte tenu de la superficie couverte, en catégorie :
Catégorie 1 Surface ne dépassant pas 100 m² de 100 à 150 DT
Catégorie 2 Surface supérieure à 100 m² et inférieure à 200 m² de 150 à 200 DT
Catégorie 3 Surface supérieure à 200 m² et inférieure à 400 m² de 201 à 250 DT
Catégorie 4 Surface supérieure à 400 m² de 250 à 300 DT

Cette superficie est fixée par la collectivité locale sur la base d’une déclaration faite par le contribuable qui est tenu de souscrire et
de déposer une déclaration selon un modèle fournit par l’administration.
Cependant, la collectivité locale peut réajuster la déclaration sur la base des informations
dont elle dispose le cas échéant (les autorisations de bâtir).

La collectivité locale fixe le prix de référence du m² couvert sur la base de la nature des services rendus par elle comme :
- le nettoiement
- l’existence de l’éclairage publique
- l’existence des chaussées goudronnées
- l’existence du dallage des trottoirs
- l’existence de réseaux d’évacuation des eaux usées
- l’existence de réseaux d’évacuation des eaux pluviales

Les assujettis à cette taxe peuvent bénéficier d’un dégrèvement de 25% du montant de celle-ci à titre de l’année d’inoccupation.
A cet effet, le propriétaire doit informer la collectivité locale concernée de l’inoccupation au moyen d’une déclaration à déposer
dans les 15 premiers jours du 1er, 4ème, 7ème et 10ème mois de l’inoccupation.
En générale, le contribuable est informé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par avis contre décharge du montant
de la taxe due sur l’immeuble avec mention des éléments ayant servis de base pour sa détermination ainsi, que les délais impartis
pour présenter les oppositions auprès de la commission de révision.
Le recouvrement de cette taxe est effectué par les receveurs des finances concernés au moyen d’un rôle annuel établi par
la collectivité locale.